Köpguide

Köpprocessen

Händelseförloppet är något annorlunda om det gäller en redan befintlig bostad (resale) eller en planerad nybyggnation (off-plan). Båda är säkra förvärv om de görs via advokat. Vi kan rekommendera och arrangera både advokater och olika lånealternativ åt dig.

Befintlig Bostad:

Steg 1: Lägga ett bud
När vi har funnit en bostad som tilltalar dig, kan vi ge råd om vad som är ett realistiskt bud på just det objektet.

Steg 2: Betala reservationsdepositionen
Det är vanligast att betala en reservationsdeposition som normalt är från ca 6,000 EUR för en mindre bostad upp till ett högre, förhandlingsbart belopp för en dyrare bostad. Depositionen säkerställer det överenskomna priset för egendomen. Skulle du sedan av någon anledning ändra dig, behåller säljaren 100% av beloppet. Detta för att ersätta säljaren för den olägenhet, som t ex ett förlorat tillfälle att finna en annan köpare eller en redan påbörjad flytt från bostaden skulle innebära. Skulle däremot säljaren ändra sig kommer 100% av beloppet att återbetalas till dig.

Steg 3: Köpekontraktet
Detta är ett bindande kontrakt som advokaterna förbereder, vanligtvis inom två till tre veckor efter att reservationsdepositionen betalts. Härigenom förbinder du dig att köpa bostaden och normalt ska samtidigt en deposition på 10% erläggas. Vid förberedelsen av kontraktet utreds bostadens ägarförhållanden, bostadsregistrering, skuldfrihet etc. När kontraktet är underskrivet och depositionen betald är inte längre någon återbetalning möjlig om du skulle ändra dig, med undantag om advokaterna senare skulle upptäcka ett problem med t ex ägarförhållandet. Skulle däremot säljaren ändra sig återbetalas pengarna.

Steg 4: Undertecknande av lagfartsbevis
Detta kallas ”escritura” i Spanien och är den fullständiga och lagenliga äganderätten. Den är normalt klar inom två till fyra veckor efter undertecknandet av köpekontraktet beroende på om det behövts göras några mer omfattande utredningar, ex vid köp av land från flera ägare. Undertecknandet kommer att ske i närvaro av din advokat och framför en stadsnotarie, som kontrollera avtalet och säkerställa att du är införstådd med köpet och accepterar samtliga detaljer. Innan undertecknandet ska återstående köpeskilling var betald liksom notarieavgifter, bostadsregistreringskostnader och övriga omkostnader.

Nybyggnation (Off-plan):

Steg 1: Välja ut en bostad
När vi har valt ut ett specifikt bostadsbygge hjälper vi dig att välja den mest passande lägenheten. Oavsett om den ska användas av dig, hyras ut eller säljas vidare, är det viktigt att ta hänsyn till kvadratmeterkostnaden, läget, utsikten när byggnationen är klar etc.

Steg 2: Betala reservationsdepositionen
Samma regler som för resale.

Steg 3: Köpekontraktet
Procentsatsen kan variera mellan olika bebyggelser. 30% av köpeskillingen plus IVA (moms) är vanligast. Ibland ska stegvisa inbetalningar ske vid speciella tidpunkter i byggandet, t ex när taket lagds. Advokaten kommer att säkerställa att bankgarantier finns så att dina pengar är helt säkra. För övrigt gäller samma regler som för resale.

Steg 4: Undertecknande av lagfartsbevis
Detta kommer att ske vid slutförandet av bygget, normalt 18 till 24 månader efter byggstart. Du kommer att besikta bostaden före inflyttning. Undertecknandet kommer att ske på samma sätt som för resale. Om din tanke är att sälja innan bygget är slutfört, för att realisera vinsten mellan priset före byggstart och nu gällande pris kommer vi att planera försäljningen tillsammans med dig och den nye köparen kommer att slutföra köpet.

Några viktiga skatte- och avgiftsfrågor:

Det är alltid viktigt att gå igenom samtliga skatte- och ägandealternativ innan du agerar. Här är några grundförutsättningar att hålla i minnet:

• Nybyggnationer medför 10% IVA (moms) vid samtliga inbetalningar
• Stämpelskatten är 1%
• Resale medför 8-10% överföringsskatt för köparen. Från 2021 har myndigheterna ändrat denna skatt på obestämnd tid till 7%.
• IBI är en årlig bostadsskatt, normalt 0,5% av taxeringsvärdet (bestäms av kommunen)
• Icke bosatta betalar en ”förmögenhetsskatt” som normalt är 0,2% av escritura (lagfartens) taxeringsvärde
• Reavinstskatten (vinstskatt på bostadens prisökning) är 19% för personer skrivna inom E.U.
• Sophämtningsavgiften (basura) är normalt mellan 70 och 200 EUR per år.
• Om bostaden ingår i en gemenskap vilket de flesta lägenheter, radhus och vissa villor gör, utgår en årlig avgift som fastställs av gemenskapens styrelse. Denna avgift ska täcka trädgårdsunderhåll, poolskötsel, säkerhet, bostadsunderhåll etc.